Cámara de Cuentas: La Junta perdió 131 millones con la venta de 70 inmuebles

SEVILLA 11 Ene. (EUROPA PRESS) -

La Cámara de Cuentas de Andalucía ha estimado la existencia de pérdidas netas de 131,7 millones de euros tras acometer la operación de 'sale and leaseback', esto es, enajenación directa y arrendamiento sobre 70 inmuebles de la Junta,, en una operación valorada en 300 millones de euros, cantidad que "supone el 0,21 por ciento del PIB regional, que es el impacto en la reducción del déficit de la Comunidad en 2014".

Según el informe de la Cámara de Cuentas sobre 'Fiscalización de las operaciones de enajenación directa y simultáneo arrendamiento de inmuebles, autorizadas por el Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía en 2014', el 28 de enero de 2014 se dictó acuerdo del Consejo de Gobierno por el que se autorizaba la enajenación de 70 inmuebles del patrimonio de la comunidad autónoma de Andalucía.

Así, se acuerda la adjudicación del contrato de enajenación directa y simultáneo arrendamiento de los 70 inmuebles a Inversiones Holmes, Sociedad de Responsabilidad Limitada, en una venta que se realiza por 300 millones y el valor de la renta anual de arrendamiento asciende a 23,6 millones, impuestos de aplicación excluidos en ambas cantidades.

En opinión de la Cámara de Cuentas de Andalucía, excepto ciertas salvedades, las operaciones de enajenación directa y simultáneo arrendamiento de inmuebles "resultan conformes con la normativa aplicable a la gestión de los fondos públicos". No obstante, apunta una serie de "incumplimientos generalizados" de la normativa.

Así, el ente fiscalizador apunta que el informe del gabinete jurídico advierte de que la desafectación de los bienes "debe ser previa y no simultánea a la aprobación de su enajenación", algo que no se hizo correctamente al hacerse todo de forma simultánea.

Asimismo, "se han constatado omisiones y diferencias en cuanto al número de inmuebles y a la superficie de los mismos entre los registros estatales (Catastro y Registro de la Propiedad), el Inventario General de Bienes y Derechos (IGBD) y la tasación", que "deberían haber sido depuradas antes de la enajenación de inmuebles", lo que no ha sucedido. Ha precisado que la Dirección General de Patrimonio acordó que las mediciones a tener en cuenta serían los de la sociedad tasadora.

Además, apunta que en esta venta de los 70 inmuebles "se produjo una pérdida patrimonial neta de 112.423.097 euros, derivada de las diferencias existentes entre el valor de venta (300 millones) y el valor neto contable de los inmuebles, según IGBD (412,4 millones)".

También se ha detectado un error de registro en la valoración de un inmueble "apareciendo inventariado con valores superiores a los reales", lo que "incide en la cuenta de resultados de 2014, en la que se reflejó una mayor pérdida patrimonial por 81,4 millones". A consecuencia de ello "la pérdida neta patrimonial del conjunto de inmuebles enajenados que se cifró en 112.423.097 euros, debería haber sido de 30.986.097 euros", lo que incide en ejercicios siguientes. Por ello, "se insta a que el error contable sea subsanado y se informe en la memoria de la Cuenta General".

En cuanto a otros asuntos, el informe, aludiendo a otros informes oficiales, indica que "tras finalizar el periodo de arrendamiento en el año 2034, la Junta no dispondrá de estas sedes administrativas para la prestación de sus servicios", toda vez de que "no cabe la prórroga de los contratos de arrendamiento", por lo que "deberán considerarse estrategias para seguir prestando esos servicios".

Se contempla que la renta inicial de cada inmueble se actualizará desde 2015 "pero el contrato de arrendamiento señala que "la renta se actualizará con efectos 1 de enero de cada año, desde 2016 inclusive, de acuerdo al IPC interanual". En ese sentido, la variación anual de las anualidades futuras registradas en el Presupuesto de Gastos de la Junta es del 1,5 por ciento, "porcentaje que se corresponde con el mínimo de actualización que se estipula en el contrato de arrendamiento". De esta forma, la consideración acumulada de estos incrementos del 1,5 por ciento anual "llevaría a estimar una cantidad de 73.728.173 euros".

En materia fiscal, el informe precisa que la aplicación del IVA sobre la operación "no ha tenido efecto en la Hacienda Pública".

El informe precisa que la Agencia Tributaria de Andalucía concluye que la transmisión "es una operación no sujeta a IVA y, por tanto, sujeta al 'Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales Onerosas' del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados", a pesar de que en las escrituras se solicita la no sujeción de esa transmisión al concepto 'Transmisiones Patrimoniales Onerosas'.

Ante esto, la Cámara precisa que "en el caso de ajustarse la transmisión de los inmuebles a la tributación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas le hubiera correspondido abonar a los compradores la liquidación del importe, que ascendería a 30 millones", importe que "tendría que haber sido ingresado en la Tesorería de la Junta y contabilizado en el presupuesto de ingresos".

Analizando la eficiencia en la gestión de recursos, el informe indican que "se enajenan recursos valorados por 412,42 millones, que se convierten en tesorería por una cantidad de 300 millones". Teniéndose en cuenta el error de valoración de 81,44 millones detectado en un inmueble, "la pérdida patrimonial neta ascendería a 30,99 millones".

DEBIERON VENDERSE POR 377 MILLONES

El ente fiscalizador recuerda que "se deben tener en cuenta tanto las entradas y salidas de efectivo motivadas por la operación como los costes de oportunidad de la misma que hubieran tenido lugar de no realizarse ésta".

Entre los flujos positivos de caja, además del ingreso de 300 millones, se deben considerar partidas como ahorros en gastos que, según estimaciones de la Dirección General de Patrimonio, serían de 2.191.581 euros anuales; se recupera el 50 por ciento de las cuotas de IVA pagado por las cuotas de arrendamiento, que retornan a la Junta; y los ingresos por seis millones por la liquidación del concepto 'Actos jurídicos documentados' del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

En cuanto a los flujos negativos de caja, "se incurre en un mayor gasto por cuotas de arrendamiento, que ascienden a 23,6 millones anuales"; se producen mayores costes por las reparaciones por vicios ocultos, estimadas en 7.410.708 euros; y la pérdida del valor residual de los terrenos en términos de coste de oportunidad, de manera que al final de los 20 años la Junta de Andalucía, si continuara siendo la propietaria, el valor de los terrenos ascendería a 116,5 millones".

De esta forma, la diferencia entre el valor neto actual incluyendo el precio de venta y sin incluirlo es de 300 millones, de forma que "al vender por 300 millones, el valor neto actual de los flujos de caja del periodo 2015-2034 serían 377,41 millones, generándose una pérdida de 77,41 millones", de manera que "los inmuebles debieron venderse por 377,41 millones para compensar los flujos de caja estimados en el periodo de arrendamiento". Asimismo, "si se considera la pérdida del valor residual de terrenos en términos de coste de oportunidad, estimada en 116,53 millones, la pérdida ascendería a 131,73 millones".

Ha indicado que los inmuebles "se ha vendido a una tasa de descuento del 3,89 por ciento, por debajo de los valores actualizados, por lo que se debería considerar una tasa del 6,48 por ciento".

El informe de la Cámara indica que la Junta ha obtenido liquidez, pues la venta supone la entrada de 300 millones en la Tesorería, pero no se reduce el endeudamiento". Además precisa que los 300 millones "suponen el 0,21 por ciento del PIB regional, que es el impacto de la operación en la reducción del déficit de la Comunidad en 2014". Asimismo, la cuota anual de arrendamiento ascendería a 25,91 millones, y representa el 0,02 por ciento del PIB regional.