El comparador Roams describe todos los costes iniciales que se deben tener en cuenta de las hipotecas en España

   MADRID, 19 Dic. (EPDATA) -

   Al comparar hipotecas en España, muchos compradores solo analizan el tipo de interés, dejando de lado gastos asociados al proceso. Según el comparador de hipotecas online Roams, estos costes pueden desequilibrar el presupuesto y superar el 10% del precio de la vivienda.

   Desde enero de 2024, expertos del sector destacan la importancia de identificar estos gastos para evitar sorpresas económicas. Este fenómeno se observa especialmente en las principales ciudades del país, donde el aumento de los precios de la vivienda eleva también los costes iniciales de las operaciones hipotecarias.

   Estos gastos, a menudo subestimados, incluyen desde impuestos como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) hasta servicios obligatorios como la tasación del inmueble. Desde Roams advierten que no considerar estos costes puede alterar significativamente los planes financieros del prestatario y complicar el acceso a la vivienda.

LOS GASTOS QUE NO SIEMPRE SE VEN VENIR AL COMPRAR HIPOTECAS

   Cuando se analiza una hipoteca, el coste final va más allá del tipo de interés nominal (TIN) o de la tasa anual equivalente (TAE). En el momento de formalizar el préstamo hipotecario, existen costes asociados que deben ser asumidos por el cliente, salvo aquellos que la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019 asigna a las entidades bancarias, como los gastos de notaría y registro de la propiedad.

    Entre estos gastos adicionales destacan los honorarios de tasación, las copias de las escrituras del préstamo hipotecario, seguros obligatorios y comisiones bancarias como la de apertura.

   Además, la existencia de cláusulas de gastos hipotecarios en algunos contratos puede llevar a disputas legales, como han señalado recientes sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Estas sentencias han determinado que muchas de las cláusulas aplicadas en años previos eran abusivas, lo que ha provocado una avalancha de reclamaciones ante las entidades financieras.

   Por otro lado, desde Roams recuerdan que no solo los gastos iniciales deben ser evaluados, sino también los costes recurrentes, como los seguros de vida y hogar vinculados a la hipoteca. Estos gastos, aunque más pequeños en términos absolutos, tienen un impacto acumulativo a lo largo del tiempo.

EJEMPLOS DE GASTOS HIPOTECARIOS QUE SUELEN PASARSE POR ALTO

   A continuación, se detallan los principales costes asociados a la contratación de una hipoteca que los compradores deben tener en cuenta para evitar desequilibrios financieros:

• Gastos notariales:

   El notario es una figura indispensable para formalizar la escritura del préstamo hipotecario. Aunque la normativa vigente obliga a las entidades a asumir los gastos de la escritura matriz, el cliente debe cubrir los costes de las copias simples si las solicita. Según datos oficiales del Consejo General del Notariado, el coste de estas copias varía entre 50 y 150 euros, dependiendo de la extensión del documento.

• Registro de la propiedad:

   La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad también genera costes, aunque en este caso es el banco quien debe asumirlos. Sin embargo, algunos compradores deciden inscribir documentos adicionales, lo que supone un gasto adicional que ronda los 100 a 200 euros.

• Tasación del inmueble:

   La tasación es un paso obligatorio para determinar el valor de la vivienda que se va a hipotecar. Este coste, que oscila entre 300 y 500 euros, es siempre responsabilidad del solicitante. Es importante asegurarse de que la tasación sea válida, ya que tiene una vigencia limitada de seis meses.

• Comisión de apertura:

   Aunque menos frecuente en la actualidad, algunas entidades siguen aplicando esta comisión al inicio del préstamo. Su importe puede llegar al 1% del capital prestado, lo que en una hipoteca media de 150.000 euros supondría un coste adicional de 1.500 euros.

GASTOS OBLIGATORIOS AL CONTRATAS UNA HIPOTECA

   Además de los gastos iniciales, existen costes obligatorios relacionados con la contratación de una hipoteca, como impuestos y seguros. Aunque algunos de estos costes pueden parecer menores en comparación con el capital solicitado, su acumulación puede suponer una cantidad significativa.

    El principal impuesto asociado a la formalización de una hipoteca es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este tributo, que debe ser abonado por el banco desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, supone un porcentaje del valor total del préstamo y varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. En la escritura del préstamo hipotecario, este gasto queda reflejado como un coste asumido por la entidad financiera.

   En el caso de inmuebles de nueva construcción, los compradores también deben abonar el IVA, que asciende al 10% del precio de la vivienda, además del IAJD. Estos impuestos elevan considerablemente el coste final de la operación.

   Por otro lado, y aunque no existe una obligación legal de contratar seguros de vida o de hogar vinculados a una hipoteca, la mayoría de las entidades lo exige como condición para otorgar el préstamo.

   El seguro de hogar, que cubre posibles daños en la vivienda, es imprescindible para garantizar el pago del préstamo en caso de siniestro. Su coste anual puede oscilar entre 100 y 300 euros, dependiendo de las coberturas contratadas.

    El seguro de vida, por su parte, es opcional pero suele estar vinculado a una mejora de las condiciones del préstamo hipotecario, como una reducción en el tipo de interés. Sin embargo, su contratación puede representar un gasto adicional anual de entre 300 y 600 euros, dependiendo del perfil del solicitante y del capital asegurado.

    Además de los gastos directamente relacionados con la hipoteca, los compradores deben prever otros costes iniciales, como la mudanza, reformas o adecuación del inmueble y la contratación de suministros básicos. Estos gastos, aunque no sean obligatorios, pueden suponer una carga significativa para los deudores hipotecarios en dificultades.

   Es importante destacar que, en muchos casos, los compradores subestiman el impacto de estos desembolsos. Por eso, desde Roams aconsejan incluirlos en el presupuesto inicial, algo esencial para garantizar una planificación financiera adecuada.

CONSEJOS FINALES PARA EVITAR SORPRESAS DESAGRADABLES

   Evitar sorpresas financieras al contratar una hipoteca requiere una evaluación exhaustiva de todos los costes asociados. A continuación, se ofrecen algunas recomendaciones prácticas para los futuros compradores:

   1. Comparar ofertas en profundidad: No basta con analizar el TIN o la TAE de las hipotecas ofrecidas. Es de gran importancia considerar los gastos de formalización de la hipoteca, como las comisiones y los seguros. Herramientas como el comparador online Roams permiten analizar de manera detallada todas las condiciones asociadas a cada oferta.

    2. Leer la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN): Este documento, entregado por las entidades financieras antes de formalizar el contrato, detalla las condiciones del préstamo, incluyendo los gastos asociados y las posibles cláusulas adicionales.

   3. Consultar con expertos: Contar con el asesoramiento de profesionales en el ámbito hipotecario puede ayudar a identificar costes ocultos y cláusulas de gastos hipotecarios abusivas.

    La decisión de contratar una hipoteca debe basarse en una evaluación integral que contemple no solo el tipo de interés, sino también los gastos adicionales que puedan surgir. Una planificación financiera adecuada y el uso de herramientas comparativas como Roams son fundamentales para evitar sorpresas y garantizar el éxito de la operación.