Lo que debes saber sobre la nueva ley hipotecaria que prepara el Gobierno

MADRID, 21 Feb. (EDIZIONES) -

El ministro de Justicia, Rafael Catalá, ha remarcado este martes que en las próximas semanas se fortalecerá la regulación hipotecaria mediante la transposición de una directiva europea que servirá para mejorar las garantías de los particulares y de las entidades financieras mediante un incremento de la información y la transparencia en los procedimientos hipotecarios.

Se trata de la directiva 2014/17/UE del Parlamento y el Consejo Europeos sobre los contratos crediticios, adoptada el 4 de febrero de 2014.

A pesar de que los Estados miembros debían adaptar estas normas a su ordenamiento jurídico nacional antes del 21 de marzo de 2016, España todavía no ha cumplido con lo exigido, aunque el Gobierno cuenta con un anteproyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que prevé aprobar en las próximas semanas, el cual cumple con los requerimientos de Bruselas.

Desde Mercado Financiero te explicamos qué exige la directiva europea y qué cambios se introducirán en la nueva ley hipotecaria.

INFORMACIÓN PREVIA

Bruselas establece la obligación de entregar al cliente la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un folleto estándar que ofrece información sobre los créditos disponibles en el mercado, cuyo fin es facilitar una comparativa.

En el caso de España, el borrador del Gobierno añade una Ficha de Advertencia Estandarizada (FiAE) que deberán firmar los consumidores y en la que se les informará de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes que contenga y de los riesgos asociadas a ellas.

Entre estas cláusulas se encuentran las cláusulas suelo, la posibilidad de vencimiento anticipado, la distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo y préstamos en divisas.

Además, la nueva directiva europea incide en la necesidad de aumentar la transparencia y la concienciación financiera de los consumidores, por lo que impone a los Estados miembros que fomenten la educación financiera de los consumidores.

Por ello, el Banco de España promoverá medidas que apoyen la educación de los prestatarios sobre la responsabilidad en la contratación de préstamos y la gestión de deudas y elaborará una guía de acceso al préstamo de hipotecario y una guía de acceso a la hipoteca inversa, que estarán a disposición de los prestatarios.

PERIODO DE REFLEXIÓN DE 7 DÍAS

Con la nueva normativa, los consumidores cuentan con un plazo de siete días antes de quedar vinculados por el contrato de la hipoteca, disponiendo de lo que se conoce como un periodo de reflexión para evaluar las posibles implicaciones de contratar el crédito y no tomar decisiones precipitadas.

Antes de firmar cualquier contrato, los prestamistas deben proporcionar a los consumidores información clara y detallada sobre las condiciones del crédito para conocer el coste total y las consecuencias financieras a largo plazo, con especial señalamiento a las cláusulas potencialmente sensibles, como las de amortización anticipada o los gastos.

Además, el Gobierno ha asegurado que la nueva ley hipotecaria reforzará el control de la legalidad de los contratos, ya que durante esos siete días un notario asesorará al prestatario sobre el proyecto de contrato de préstamo inmobiliario y las cláusulas contractuales en él contenidas.

Dicho asesoramiento se documentará en un acta notarial que no tendrá coste para el consumidor junto con la expresión manuscrita del prestatario manifestando que se le ha remitido la documentación precontractual.

PROHIBIDAS LAS VENTAS VINCULADAS

Otra de las novedades que incluye la directiva europea y que el Gobierno deberá tener en cuenta a la hora de transponerla es que la entidad de crédito no podrá ligar la concesión de la hipoteca a la adquisición de otro producto financiero.

Sin embargo, sí permite las ventas combinadas, es decir, aquellas en las que se ofrece el préstamo por separado o en un paquete.

De esta manera, las entidades sí podrán exigir contratar una cuenta corriente para el pago del préstamo y el seguimiento de la situación financiera del cliente.

EVALUACIÓN DE LA SOLVENCIA

La nueva ley hipotecaria también incluirá la obligación de los prestamistas de evaluar la solvencia financiera del consumidor de acuerdo a las normas comunes de la UE.

Para ello, los prestamistas podrán acceder a bases de datos, lo cual ya se hacía en España pero supone un punto clave de la directiva europea.

POLÍTICAS DE REMUNERACIÓN CONTRA LAS MALAS PRÁCTICAS

Se prohibirá que las entidades financieras vinculen directamente el sueldo variable de sus trabajadores con la colocación de determinados productos.

La Unión Europea considera que esto puede incentivar las malas prácticas de venta por parte de los prestamistas, en lugar de velar por los intereses del consumidor.

HIPOTECAS MULTIDIVISA

Aunque la directiva europea no incluye este apartado, sí lo hace el Anteproyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario que estudia el Gobierno.

Esto supone que el consumidor tiene derecho a convertir un préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o a la del Estado miembro en el que resida para hacer frente al riesgo de cambio.

Conforme a la ley, el prestamista tendrá que entregar al prestatario una ficha normalizada con todas las características del préstamo antes de contratarlo, que tendrá carácter de oferta vinculante durante siete meses. Esta información se verá completada con la que ofrece la FiAE.

SISTEMA DE PASAPORTE EUROPEO

Los intermediarios de crédito que cumplan con las normas de conducta definidas para el espacio europeo tendrán acceso a más consumidores mediante el denominado "sistema de pasaporte", que les autoriza para prestar sus servicios en cualquier país de la UE.

REEMBOLSO ANTICIPADO

La directiva que el Gobierno traspondrá también otorgará flexibilidad en el pago al incluir el derecho de los consumidores a pagar el crédito antes de lo determinado en el contrato.

Por su parte, el prestamista verá compensada su pérdida financiera con unos porcentajes máximos previstos legalmente.

RECLAMACIÓN EXTRAJUDICIAL

La norma europea posibilita que las partes acuerden la dación en pago de la vivienda para saldar una deuda hipotecaria. Además, antes de proceder a las ejecuciones exige una "tolerancia razonable" a las entidades de crédito, limitando los cargos por impago y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo, buscándose fórmulas alternativas a la ejecución.

Lo que especifica el borrador del Gobierno es que prestamista y prestatario podrán someter sus conflictos al arbitraje de consumo, de mutuo acuerdo o mediante adhesión de aquellos al sistema arbitral de consumo.

Asimismo, los prestatarios podrán también someter unilateralmente los conflictos a los mecanismos previstos en la legislación sobre protección de los clientes de servicios financieros.