Aspectos clave para la tasación de una vivienda

Una tasación es una valoración realizada por un técnico tasador con la que se establece el valor de un inmueble, en relación con los parámetros del mercado y las oscilaciones de oferta y demanda en un determinado momento.

Existen dos motivos esenciales para solicitar la tasaciónde una vivienda: con finalidades hipotecarias y no hipotecarias requeridas para conocer el valor de un inmueble y así establecer un precio de venta acorde al mercado.

Centrémonos en las tasaciones con fines hipotecarios, un elemento fundamental de obligado cumplimiento para la consecución de un préstamo bancario, que son realizadas por sociedades de tasación homologadas sujetas a la Orden ECO 805/2003, reguladas por el Banco de España. Además, tal y como indica la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), “este tipo de valoración está también regulada a través de una normativa pública que determina numerosísimos parámetros técnicos de obligado cumplimiento, y que asegura la transparencia y accesibilidad por los clientes, de los criterios e hipótesis seguidos en la tasación.”

Según Tinsa, empresa líder de gran prestigio, especializada en tasación inmobiliaria, “los activos susceptibles de tasación hipotecaria son los siguientes:

• Bienes inmuebles de cualquier tipología: viviendas individuales, promociones, terrenos, fincas rústicas, naves, locales y edificios comerciales y comprobaciones de obra de todos ellos.
• Derechos:  concesiones  administrativas,  derechos  de  superficie,  servidumbres, usufructos, nuda  propiedad,  uso y habitación, limitaciones de dominio, opciones de compra, etc.".

¿Qué factores se tienen en cuenta para tasar una vivienda?

Para poder determinar el precio actual de mercado de una vivienda, los tasadores deben comprobar distintos aspectos técnicos y jurídicos que influyen en el valor de tasación:

• Ubicación de la vivienda. La localización exacta en la que se encuentra el inmueble y el barrio en el que se sitúa es uno de los aspectos clave en un proceso de compraventa y en su correspondiente tasación. Una vivienda enclavada en una de las mejores zonas de una ciudad, pero en una calle con gran afluencia de ocio nocturno, puede tener una valoración inferior, en comparación con otra situada en una calle peatonal, bien provista de servicios y zonas verdes de un barrio medio, por ejemplo. 
• Superficie construida y útil de la vivienda. Este factor resulta importante en la tasaciónde una vivienda, aunque dependerá de la conservación interior de los metros útiles y construidos. Si se trata de un inmueble rehabilitado, recibirá una valoración superior.
• Estado de conservación del inmueble. El tipo de edificación, la antigüedad y el estado de preservación del edificio en el que se encuentra el inmueble a tasar, si está rehabilitado o no, determinará en gran medida, la tasación de la vivienda. Además, el tasador tendrá que valorar el aspecto de elementos exteriores, como fachadas, terrazas y balcones...

• Distribución, instalaciones y calidades de la vivienda. La distribución interior de las viviendas ha sufrido una transformación considerable en las últimas décadas. Antiguamente se construían viviendas de grandes dimensiones con largos pasillos y muchas estancias excesivamente compartimentadas, mientras que en la actualidad, la tendencia indica que las viviendas con distribución cuadrada y espacios más amplios y luminosos cuentan con mejor aprobación y posibilidad de venta, por lo que el tasador valorará también el tipo de distribución interior, más lógica y eficiente. En cuanto a las instalaciones y calidades de la vivienda, también serán recogidas en el informe de tasación, tanto las instalaciones eléctricas y de fontanería, como el tipo de cerramientos (puertas y ventanas), estado de los pavimentos y revestimientos.
• Iluminación. El factor de la orientación de una viviendaes fundamental en una tasación. Las que están orientadas al sur, por ejemplo, cuentan con luz natural durante todo el día, en los meses de invierno, primavera y otoño, mientras que en verano, cuando hace más calor, el sol incide en el interior únicamente durante las horas centrales. Por ello, un inmueble con mucha luz natural tendrá mejor valor de tasación que uno más oscuro.
• Ascensor. Que la vivienda a tasar disponga de ascensor aumentará el valor de la tasación.
• El tasador comprobará distintos datos en el registro de la propiedad y otros organismos oficiales para conocer qué cargas soporta el inmueble y quién es el propietario. Si la vivienda está afectada por algún tipo de expropiación y planes urbanísticos, si se trata de una VPO (vivienda de protección oficial) o si el edificio dispone de la ITE en regla también condicionarán el valor de tasación. 

Una tasación debe realizarse por un arquitecto o arquitecto técnico con formación específica. La tasación definitiva se obtiene gracias al estudio de estos parámetros y la equiparación con el precio de mercado de otros inmuebles de la misma zona. Con esta valoración y el informe correspondiente, la entidad financiera escogida puede conceder el préstamo hipotecario solicitado.

Es necesario tener en cuenta que, por lo general, los bancos suelen conceder hipotecas con un valor máximo del 80% del valor de tasación, en el caso de una vivienda habitual y entre un 50% y 70% del valor de tasación para las viviendas de segunda residencia.

¿Quién debe pagar los costes de una tasación inmobiliaria?

Según la nueva Ley Hipotecaria prevista para este año 2019, el usuario tendrá que pagar únicamente el coste de la tasación, que puede oscilar entre los 300 € y los 600 € y además podrá escoger libremente, sin imposiciones, la sociedad de tasación homologada que la lleve a cabo. Según la nueva Ley Hipotecaria prevista para este año 2019, el usuario tendrá que pagar únicamente el coste de la tasación, que puede oscilar entre los 300 € y los 600 €y además podrá escoger libremente, sin imposiciones, la sociedad de tasación homologada que la lleve a cabo.

Las partidas correspondientes a gestoría, Notaría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) tendrán que ser asumidos por las entidades bancarias que concedan la hipoteca.

Validez de las tasaciones con fines hipotecarios

En cuanto se ha materializado la tasación hipotecaria de una vivienda, la validez será de seis meses desde la fecha de emisión y puede emplearse para solicitar el préstamo hipotecario en distintas entidades bancarias, siempre y cuando no haya finalizado su vigencia. En caso de no haber adquirido el inmueble pasados los seis meses, será necesario solicitar una tasación nueva.

Disponer de una tasación oficial de un inmueble llevada a cabo por una empresa homologada es un requisito de obligado cumplimiento para acceder a préstamos hipotecarios y un valor añadido si se pretende vender una vivienda a precio de mercado.