¿Qué es la ITE y cuándo debe realizarse?

La ITE o Inspección Técnica de un Edificio es un sistema de control de los edificios de viviendas de carácter obligatorio, con el que se confirma que el propietario cumple con su deber de rehabilitación y conservación. Además, sirve para comprobar el nivel de seguridad del inmueble y sus habitantes.

A partir de una inspección visual llevada a cabo por técnicos especializados como arquitectos, ingenieros de edificación o aparejadores, se redacta un informe técnico que determina el estado de los elementos comunes del edificio y las deficiencias reveladas que podrían ocasionar situaciones de riesgo para la seguridad de sus habitantes.

¿Cuándo hay que pasar la ITE?

A partir de los 50 años de antigüedad del edificio es obligatorio superar con éxito la ITE, al menos cada 10 años, ya que estudios arquitectónicos demuestran que un edificio de estas características puede tener elementos afectados o en mal estado, que ponen en riesgo la seguridad de sus habitantes.

“La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas obliga a los propietarios de edificios con una antigüedad superior a los 50 años, residenciales o viviendas colectivas, a realizar este informe técnico que, por lo menos, debe estar compuesto de:

1. Evaluación del estado de conservación del edificio.
2. Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
3. La certificación de la eficiencia energética  del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.”*

¿Qué valora un técnico cualificado para realizar la ITE?

El técnico realiza una primera inspección presencial y visual del edificio, para detectar posibles daños que afecten principalmente a la estructura de la construcción en fachadas y azoteas, la seguridad, estanqueidad, redes generales de fontanería y saneamiento, y, por otra parte, a la correcta accesibilidad del edificio.

En principio no es necesario que el técnico tenga que acceder al interior de las viviendas particulares, aunque si detecta algún supuesto que pueda ser relevante para confeccionar el informe, como un daño estructural interno que pudiera afectar a la estabilidad de todo el edificio, es obligatorio permitirle el acceso.

Realizar una completa inspección por un técnico cualificado puede resolverse aproximadamente en una semana, dependiendo del tamaño del edificio y las deficiencias detectadas.

¿Cuándo se considera favorable una ITE?

En cuanto el profesional encargado de la inspección técnica certifica que el edificio analizado se encuentra en buen estado y que reúne las condiciones de seguridad imprescindibles para los habitantes y aquellos que se encuentren en el radio de la edificación, la ITE será aprobada. En este supuesto, el mismo técnico será quién llevará a trámite la documentación necesaria para que los organismos pertinentes presenten la resolución favorable del edificio.

En caso contrario, si existen deficiencias importantes o muy graves, la inspección se resolverá como no favorable, por lo que será necesario realizar un proyecto de reforma del edificio, según las especificaciones indicadas por el técnico.

El hecho de no recibir la aprobación de la ITE puede generar consecuencias al propietario del edificio o la comunidad de vecinos, como multas, denegación de hipotecas o la paralización del proceso de compraventa del inmueble, en el caso de que se encuentre en este supuesto. Por otro lado, si alguno o algunos de los vecinos del edificio se negaran a realizar las reformas propuestas por el técnico dentro de los plazos marcados, podrían imputarse nuevas multas y la ITE acabaría desarrollándose a través de un mandamiento judicial, cuyo coste debería ser asumido por los propietarios.

Para afrontar el proceso ante una ITE desfavorable será necesario:

1. Solicitar la licencia de obras al ayuntamiento al que corresponde la ubicación del edificio.
2. Esperar la Orden de Ejecución del ayuntamiento.
3. Solicitar distintos presupuestos a empresas constructoras o de reformas especializadas en este tipo de rehabilitaciones.
4. Establecer las condiciones de financiación de la rehabilitación para designar derramas, en el caso necesario, especialmente en comunidades de vecinos.
5. Ejecutar la rehabilitación de las obras indicadas en el informe llevado a cabo por el técnico, dentro del plazo establecido.
6. Contratar el Certificado de Idoneidad para justificar y verificar las reformas llevadas a cabo.
7. Presentar el Certificado de Idoneidad al ayuntamiento correspondiente.

¿Cuánto cuesta una ITE?

Dependerá esencialmente de los honorarios del técnico contratado, el tamaño del edificio a inspeccionar y el estado en el que se encuentra. Un edificio de viviendas plurifamiliares de reducidas dimensiones, con 3 o 4 vecinos, por ejemplo, puede rondar los 500€, mientras que en edificio muy grandes, con más de 50 viviendas, el precio oscilaría entre los 3.000€ y 4.000€.

En el caso de las viviendas plurifamiliares, de carácter obligatorio solo en algunos ayuntamientos, la tarifa puede ser de unos 200€.

Diferencias entre ITE e IEE

En algunas comunidades autónomas, como Madrid, se han promovido inspecciones más completas conocidas como IEE o Inspección de Evaluación de Edificios. El Decreto 103/2016 de dicha región establece un tipo de inspección integral que sustituye a la ITE y que evalúa el estado de los edificios de manera más amplia para acreditar el estado real del inmueble, de forma más veraz y eficiente.

En Cataluña se firmó el Decreto 67/2015, de 5 de mayo , para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio, decreto publicado en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC), que supuso una serie de modificaciones en el anterior manifiesto, para facilitar y ajustar el proceso de inspección de los edificios.

Entre las correcciones principales destacamos la aplicación de graduaciones de las deficiencias detectadas, la incorporación de recomendaciones recogidas en el informe de inspección, recomendaciones técnicas para la mejora de la sostenibilidad y la ecoeficiencia del edificio o la exención de responsabilidad del técnico que lleva a cabo la inspección en cuanto a los plazos de reparación de los daños detectados en el edificio, entre otras rectificaciones.

Tal y como se indica en el Decreto 67/2015, de 5 de mayo, “la Ley define el libro del edificio como el instrumento de información de la vida del edificio que incorpora las características técnicas de las instalaciones, de los servicios comunes, las calidades y garantías, además de las instrucciones necesarias para la conservación y el mantenimiento, y también las actuaciones de rehabilitación o mejora que es preciso tener en cuenta para adaptar el edificio y las viviendas a la normativa. De acuerdo con la disposición adicional novena de esta Ley, el Gobierno debe aprobar el Reglamento del libro del edificio”.

Una obligación que evita riesgos

Asegurarse de que la ITE o la IEE (según la comunidad autónoma a la que pertenezca el edificio) esté en regla es un mandamiento de obligatorio cumplimiento, con el que se evitarán situaciones de riesgo para la seguridad de los vecinos y transeúntes que pudieran verse afectados por alguna deficiencia. Y, por supuesto, es un sistema fundamental para fomentar la rehabilitación, conservación y aplicación de la accesibilidad universal.