Tasación de una vivienda: características, tipos y bases de valor

Un informe de tasación es un documento necesario para contratar una hipoteca y que contiene información que puede ser útil al tomar una decisión en el proceso de compraventa de una vivienda. Entre otros aspectos, una tasación incluye el valor de mercado del inmueble, la superficie de la casa, los posibles errores catastrales y en las escrituras, el estado de conservación del activo, los riesgos del entorno y la adaptación a la normativa urbanística.

El componente más importante del precio de una vivienda lo proporciona la localización, que conllevará su pertenencia a una determinada horquilla de precios en función de la demanda que exista en cada lugar. Esta depende, entre otras cosas, de la cantidad y la calidad de los servicios que existen en ese lugar y que rodean a la vivienda.

La segunda característica básica para valorar un inmueble es su superficie, seguida de su antigüedad y de su estado de conservación. Ligado a los anteriores suele estar el parámetro de la calidad constructiva. Además, "si la vivienda se encuentra en un bloque de viviendas y, especialmente, a partir de la segunda planta, la disposición de un ascensor es otra característica esencial para el valor", comenta Paloma Arnaiz, secretaria general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).

Puede interesarte: Así está modificando la COVID-19 las preferencias en la compra de una vivienda

Otros parámetros importantes son la altura en planta (cuanto más alta se encuentra una vivienda, más luz y menos ruido recibe), las vistas y la orientación, así como los elementos que pueda disponer la vivienda (calefacción, armarios, etc.). También hay que tener en cuenta la amplitud y la calidad de las zonas comunes del edificio, como son el portal, los jardines, las pistas deportivas, la piscina así como los patios de las viviendas unifamiliares.

"Si la vivienda se encuentra en un bloque de viviendas y, especialmente, a partir de la segunda planta, la disposición de un ascensor es otra característica esencial para el valor", Arnaiz, de la AEV

Asimismo, apuntan desde la AEV, que pueden existir parámetros específicos que sean especialmente buscados por la demanda (por ejemplo, disponer de terraza, como se ha puesto de manifiesto a causa de la pandemia de la COVID-19). "En este sentido, cada mercado tiene sus propias particularidades: lo que en una zona supone un "plus" de valor, en otra podría resultar indiferente. Por eso, es importante que la valoración de una vivienda, que es un proceso complejo en el que interviene un gran número de variables, sea llevada a cabo por un proveedor profesional, con un conocimiento muy profundo del mercado local", explica Arnaiz.

Puede interesarte: Cómo queremos que sean nuestras viviendas

Tipos de valoración

En ocasiones se habla de tasar una vivienda o un local como si fuese el único tipo de tasación que afecta al mercado inmobiliario, pero existen varios productos relacionados con la valoración, y que, en función del propósito, resultará más adecuado uno u otro. Básicamente, se dividen en dos categorías: las valoraciones propiamente dichas, y otros productos relacionados con ella, pero que no pueden ser considerados valoraciones.

La secretaria general de la AEV recuerda que las valoraciones son trabajos en los que se sigue una serie de pasos: un técnico realiza una serie de comprobaciones sobre el inmueble a valorar (inspección física y análisis de documentación registral, catastral y legal). A continuación, analiza el resultado de dichas comprobaciones y adopta una serie de parámetros sobre los que se basará la valoración y que determinarán el enfoque y el método técnico de valoración. Luego llevará a cabo los cálculos y, finalmente, plasmará el resultado en un informe.

Además de las tasaciones hipotecarias, existen valoraciones periciales, catastrales, expropiatorias, contables, fiscales o de asesoramiento, entre otras.

"En la categoría de otros productos encontraríamos todas aquellas estimaciones o herramientas en las que no se lleva a cabo uno o varios de los pasos anteriores, y con los que se proporciona una cifra de forma más o menos rápida pero insuficientemente fundamentada o contrastada", argumenta Arnaiz.

Dentro del ámbito de las valoraciones existen, adicionalmente, varios tipos, en función de la finalidad con la que sean realizadas. Así, además de las valoraciones o las tasaciones hipotecarias (las más conocidas, que sirven para que pueda otorgarse un préstamo hipotecario), hay valoraciones periciales, catastrales, expropiatorias, contables, fiscales o de asesoramiento, entre otras.

Cada una de las valoraciones anteriores puede resultar de utilidad al propietario o al interesado de un inmueble en distintos momentos, ya sea de cara a la toma de algún tipo de decisión económica o para garantizar el correcto desarrollo de ciertas gestiones u operaciones. Su característica común más importante es que son realizadas por un experto independiente, la Sociedad de Tasación, que actúa de forma objetiva y que, por ello, es capaz de ayudar a distintos grupos de personas o interesados a llegar a un acuerdo basado en una opinión de valor contrastada y profesional.

Las bases de valor de un inmueble

El valor de un inmueble depende de la finalidad con la que se valore. Es decir, que en la práctica, un inmueble puede tener múltiples valores. En el ámbito técnico, estos distintos valores se denominan bases de valor. La elección de una base de valor u otra tiene que ver con el propósito con el cual se realice la valoración, y determinará tanto el método de valoración como los resultados.

Las bases de valor más conocidas o utilizadas, según la AEV, son:

Valor de mercado. Determina el precio de compraventa en el que, con más probabilidad, se pondrían de acuerdo después de una negociación un comprador y un vendedor 'genéricos' del mercado, es decir, dos personas que no tengan una prisa especial por comprar o vender, y que no tengan intereses especiales sobre el inmueble.

Los valores de mercado de los bienes (tanto de los inmuebles como de cualquier otro tipo de producto) pueden variar notablemente a lo largo del tiempo, e incluso subir o bajar bruscamente, en función de las circunstancias de la oferta y la demanda de esos bienes.

Valor hipotecario. Es la base que se utiliza para proporcionar un valor sostenible o estable a lo largo del tiempo. Este valor es el que se adopta para la concesión de hipotecas en España, ya que garantiza una mayor estabilidad financiera, evitando los efectos perjudiciales de los cambios bruscos del valor de mercado.

"Para obtener un valor hipotecario se necesita contar con estudios históricos de evolución de los precios y, a partir de ellos, ser capaz de hacer previsiones prudentes o conservadoras sobre la evolución futura del mercado. Además, este valor excluye cualquier componente especulativo de los precios", argumenta Arnaiz.

Valor catastral. Es el valor asignado a los inmuebles por la Administración, con el fin de servir como referencia para el pago de determinados impuestos, como el impuesto de bienes inmuebles (IBI) o la plusvalía. Se trata de un valor que se actualiza con poca frecuencia (cada varios años), y que conceptualmente equivaldría a un valor de mercado sobre el que se ha aplicado un descuento importante, de manera que, aunque los valores de mercado reales vayan cambiando, la base de aplicación de los impuestos no sea nunca superior al propio mercado.

Valor expropiatorio. También denominado justiprecio, es el valor imputado por la Ley a un inmueble que va a ser expropiado de manera forzosa. Se determina mediante la aplicación de las normas de valoración establecidas por la Ley del Suelo. No necesariamente coincidirá con el valor de mercado, lo que dependerá del tipo de activo de que se trate y de su ubicación.

Valor de liquidación. Es el precio al que podría venderse un inmueble en una venta por liquidación. Puede variar en función de si en dicha venta se dispone de tiempo suficiente para encontrar un comprador o, por el contrario, el vendedor se ve obligado por las circunstancias a vender sin un período de comercialización adecuado y sin que el comprador haya podido analizar a fondo el activo. 

Valor especial. Es la base con la que se identifica el valor particular que un activo tiene para un comprador en concreto. Un comprador especial es aquel para quien, por algún motivo, un inmueble tiene una utilidad superior que para el resto de posibles compradores (por ejemplo, el propietario del piso contiguo al que se vende, que pretende unirlos para obtener uno más grande).

Valor de inversión. Es el valor particular que un inmueble tiene para un inversor identificado, es decir, un comprador no genérico. Este valor tiene en cuenta los planes de inversión y las características concretas de un determinado comprador y, por ello, puede diferir del valor de mercado, que siempre considera el punto de vista de un comprador genérico o medio.